各位兄弟们大家好，今天来跟大家讲一下房抵经营贷款「经营贷抵押房产」，让我们一起来看看吧。
01
“贷100万买房省下60万”，最近很多人在视频平台上宣传有途径可以帮忙省下房贷利息。
怎么做到呢？没错，经营贷又来了。房贷利率普遍在5字头，而经营贷利率只要3字头，中间不小的差距就成了所谓“节省”下来的利息。
看下面这张图就非常直接：
房贷年息5.25%，经营贷年息3.7%。如果贷款500万，一年就可以节省7.75万，五年省下近40万，时间拉长到20年，省下一笔巨款，减轻房贷压力。
堪称“物美价廉”，吸引力十足。
特别是近期受到疫情影响比较大的城市，像上海、深圳、广州、苏州等，很多金融机构都在推经营贷。
深圳一家金融机构的陈经理告诉我，经营贷利息能做到3.6-4.2%，比起深圳房贷利率4.9%还要低不少。
利率低，门槛也低。相比去年管得严的时候，要求公司注册半年后才能贷款，现在贷款审批放松了，哪怕是新弄的空壳公司都可以贷款。
而且贷款额度高得吓人
钱变便宜了，咨询的人多了，但实际操作的比较少，还在观望。
“近一个月的客户明显多了起来，已经有十多个人咨询，比起之前多了5-7成，要么缺钱，要么想降月供，”陈经理说，“但他们咨询完还没有做，不太放心，还想等等看。”
一些去年房贷利率偏高的城市，比如成都、北京，近期经营贷也比之前热了。
成都去年房贷利率最高6字头，不少去年买了房的朋友自嘲“高位站岗”。而且还要排队，成都的银行真的赚死了呀。
一家小贷公司的朋友阿泽说，如今成都的经营贷年化利息在3.6-4%，可以贷到房价的7-8成。
“把房贷换成经营贷，从高利息换成低利息，可以省下不少钱，”阿泽说，“最近搞经营贷的客户多了起来，大概有一半是投资房产的客户。”
目前金融机构推经营贷比较猛，但真正操作的还没有太多太疯狂。即便挪用了经营贷，也多是用来还之前的按揭贷款，省下一些钱。
02
经营贷是企业的救命稻草，是非常合规合法的一个产品，对支持实体有极大的帮助，但是近两年呢，成为房价的推手。。
最根本原因就在于它和房贷的利差实在太大了，银行、贷款机构、贷款人很难克制住参与其中的冲动。
2020年经营贷就流入楼市，给房价上涨添了一把火。这一次会重蹈覆辙，导致一波房价大涨吗？
短期肯定不会，时间长点，市场好转就不好说了。
最主要是现在市场不好，大家没看到房价上涨，都不敢轻易加杠杆入市。
上一轮经营贷违规流入楼市的高峰期是2020年，当时房价上涨的趋势已经从深圳开始向其他城市蔓延，处于房价上涨阶段。
看到房价要起来了，才会有人做经营贷套利，类似空手套白狼，用便宜钱赚房价上涨的利润。而不仅仅是为了节省买房的利息。
回到现在，昨天一季度数据出来就解读过了，全国新房已经跌破万元，比去年最高的1.2万跌了11%。房价跌了，预期降低了，买房的人少了，拿地建房的也少了。
现在搞经营贷的，好多不是为了贷出来买多一套房，而是贷出来获得更多现金，减轻月供压力。
但等房价涨了，可能投资客的心又会躁动起来了。
到时候套经营贷的钱去买房估计就会多起来。
03
不过经营贷流入楼市始终值得警惕。
把房贷换成经营贷的好处只有一个，能省钱，这个大家都懂的。但今天樱桃也给大伙提示下风险，大家看我的文章，每天都能涨姿势。
一是合规性的风险。
经营贷从诞生开始就是为了支持实体经济，只能用来搞企业经营。用经营贷换房贷其实是一种违规行为。
别看现在是楼市冷淡，银行对经营贷去向哪里的监管可能是松了，但后面一旦收紧，要查还是查得到的。
南财智库-21世纪资管研究院就统计了，2021年银行业监管罚单里，房地产相关的有468张，比前一年多了一倍不止。其中因为贷款资金违规流入/被挪用于房地产领域的罚单最多，占了一半多。
哪怕一时拿到了贷款，一旦后续哪天查起来，可能会断贷、抽贷，还会把企业和个人违规挪用经营贷的行政处罚信息纳入征信，个人信用一辈子都会带有“污点”，影响以后办理信贷业务。
不过好多代理机构现在都有些套路......
二是经济性的风险。
比如给中介的劳务费，搞壳公司等环节，都要交手续费。
再比如垫资利息。前期偿清房贷要垫资吧，后面3、5年后经营贷到期要转贷或者过桥垫资，都是要利息的。
以前期偿清房贷垫资为例，从深圳小贷公司那贷500万，平均每天是万分之六左右。按照一般15天放款，垫资费用就是3000元。
这些都是隐形成本，大大增加了实际的资金成本。并没有真的能完全节省下利息差的部分。如果垫资利率高，各种成本算下来甚至可能比按揭贷款利率还高，并不划算。
最关键的一个点是，万一到期时没找到垫资补上窟窿，房子可能要被拍卖......
这一条要特别给大家提醒。
大家还要注意点，昨天23条出台，我觉得有些城市的贷款利率还会继续下调。
接下来，等风来。
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